Cuando nos enfrentamos a la disyuntiva de interponer una demanda con motivo de los daños causados por vicios en la construcción, antes de empezar siquiera a discutir los daños sufridos por la vivienda, tenemos que considerar las causas de oposición que puede alegar el demandado y otras cuestiones procesales relevantes.
La situación en la que una vivienda sufre defectos de construcción importantes en un plazo relativamente corto no es del todo desconocida en la Costa Tropical. Al rápido crecimiento urbanístico se añade las complicadas condiciones del terreno costero. Es difícil explicar, algunas veces, que casas con hipotecas a 40 años, sólo tienen 10 años de garantía.
Por ello, tanto si acudimos al procedimiento como demandante (habitualmente una Comunidad de Propietarios) o como demandado (Arquitecto, Arquitecto Técnico, Constructor o Promotor), tenemos que tener en cuenta las peculiaridades de la legislación aplicable en este caso. Concretamente, la LOE de 1.999, aplicable para todas las construcciones que hayan obtenido licencia en fecha posterior al 6 de mayo del año 2.000.
La primera cuestión que hay que tener en consideración es que los daños están cubiertos por un plazo específico de garantía. Si surgen defectos una vez que este plazo ha expirado, desaparece el derecho a la indemnización. Los plazos son muy ajustados y es necesario darse prisa en realizar la reclamación. La garantía cubre durante un año los defectos de acabado, remate o ejecución; durante tres años los defectos de habitabilidad y durante diez años los defectos que hagan peligrar la estructura.
En segundo lugar, una vez revelados los daños, siempre que estos hayan surgido dentro del plazo de garantía correspondiente, contamos con dos años para ejercer la acción (la demanda) antes de que nos prescriba la acción y nos encontremos indefensos.
Por último, es necesario afinar muy bien sobre quién va a tener la responsabilidad de los daños y, por tanto, quién va a ser el legitimado pasivo (el demandado). La LOE permite al demandante dirigirse contra todo el que haya participado en la obra y que los demandados compartan la indemnización si no se averigua quién es exactamente el culpable. Esta ventaja legal se aprovecha habitualmente a la hora de realizar la demanda. Pero cuidado, en caso de delimitarse claramente las responsabilidades, es posible que haya que pagar las costas procesales de los que hayan sido demandados indebidamente. Por su parte, el riesgo de dejar a alguno de los intervinientes fuera del procedimiento es que sea este el declarado como responsable y se pierda la posibilidad de conseguir el reembolso o la reparación.