Durante este mes de noviembre y hasta el próximo mes de enero, se cumplen varias fechas muy importantes que tienen relación con la normativa que regula los alquileres de vivienda y de locales de negocio. Concretamente, vencen varios de los plazos señalados en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, lo que coloquialmente se conoce conoce como alquileres de renta antigua.
No es habitual en el derecho ver plazos tan dilatados en el tiempo y ésta es una situación muy peligrosa para la seguridad jurídica de arrendadores y arrendatarios, porque entran ahora en vigor algunas cuestiones que se dieron a conocer hace casi 20 años. Para intentar mitigar el olvido colectivo que existe en torno a estas cuestiones, vamos a hacer un repaso exhaustivo del régimen legal de los arrendamientos de renta antigua y, para cualquier duda adicional, estamos disponibles en la sección de Contacto:
El primer concepto que vamos a presentar es el de alquiler o arrendamiento de renta antigua, que será aquel arrendamiento suscrito al régimen de prórroga forzosa e indefinida a favor del arrendatario. Esta figura se recogía en la Ley de Arrendamientos Urbamos (LAU) de 1964, aunque el Decreto Boyer, de 9 de mayo de 1985 eliminó su obligatoriedad. No obstante y aunque ya no fuera obligatoria, muchos de los contratos posteriores siguieron incluyendo la prorroga forzosa, bien por costumbre o bien por desconocimiento.
Finalmente, en 1995, al entrar en vigor la LAU de 1994 y, al eliminarse la prórroga forzosa, se diseñan también distintos tipos de mecanismos para que, poco a poco, se vayan extinguiendo todos los contratos de arrendamiento sujetos a dicha prórroga. Para fijar una fecha concreta de extinción del contrato hay que atender a la fecha de la firma, al objeto arrendado y a las características personales del inquilino.
En este sentido, podemos hacer una primera afirmación. Ahora no van a terminar todos los contratos de renta antigua, sino sólo los arrendamientos de local de negocio. El alquiler de vivienda a personas físicas seguirá otro camino distinto y lo veremos más adelante.
Es el momento de presentar las tres disposiciones transitorias de la LAU de 1994 que nos ayudarán a comprender que fecha de extinción se aplica a cada contrato y si afecta a personas físicas o jurídicas.
1.- En primer lugar, la Disposición Transitoria 1ª se aplica para todos los arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985
2.- En segundo lugar, la Disposición Transitoria 2ª se aplica a los arrendamientos de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985
3.- En tercer lugar, la Disposición Transitoria 3ª se aplica a los arrendamientos de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985. En virtud de que el arrendatario sea persona física o jurídica le afectará de forma distinta esta última disposición.
Por tanto, y desarrollando esta última disposición, para aquellos arrendamientos de local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985, se aplican las siguientes consideraciones:
Personas físicas
a.- Si el arrendatario es una persona física el contrato seguirá en vigor hasta la jubilación o el fallecimiento.
b.- Si, en fecha posterior al 1 de enero de 1995 se ha transmitido el contrato de arrendamiento en forma legal, se harán las siguientes excepciones:
i.- Si la transmisión se produce por muerte o jubilación y opera en beneficio de su cónyuge para que continúe con la misma actividad, el contrato subsiste hasta la muerte o la jubilación del cónyuge.
ii.- Si no hay cónyuge que suceda al arrendatario y se produce una subrogación en algún descendiente para que continúe con la misma actividad, el contrato se extinguirá a los 20 años de entrar en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, es decir, el pasado 24 de noviembre de este mismo año. (1994-2014).
iii- Si el arrendador, o su cónyuge al sucederle, hubieran realizado un traspaso de negocio, el arrendamiento durará 10 años desde la fecha de traspaso o el tiempo restante hasta que se extinga, a los 20 años de haberse aprobado la LAU de 1994, es decir, nuevamente el pasado 24 de noviembre de 2014. La interpretación de este punto, que todavía no ha sido considerado en sentencias de relevancia, hace aconsejable un asesoramiento legal para determinadas cuestiones que quedan abiertas. ¿Puede la persona física en cualquier momento traspasar su derecho a un tercero y garantizarle 10 años extra de contrato? ¿puede la oposición del arrendador provocar la extinción el contrato, en todo caso, a fecha de 24 de noviembre de 2014?
Personas jurídicas:
a.- Para todos los locales con superficie superior a 2.500 m2, los contratos de renta antigua se extinguieron el 1 de enero de 2000.
b.- Para los locales menores de 2.500 m2 donde se lleven a cabo actividades comerciales se extinguirán de forma obligatoria el 1 de enero de 2015.
i- Si los locales no desarrollan actividades comerciales, la LAU establece un régimen de extinción que se implementa por tramos de 5 años, siendo el último plazo el 1 de enero de 2015.
Nuevamente, encontramos algunas excepciones adicionales, aplicables a los locales de negocio, independientemente de que el arrendatario se persona física o jurídica.
ii.- Si el local fue traspasado entre 1985 y 1994, ambos inclusive, el contrato se extinguirá el 1 de enero de 2020.
iii.- Si al contrato de renta antigua se le aplicó el incremento de renta establecido en la LAU de 1994, el contrato se extinguirá el 1 de enero de 2020.
iv.- Si los plazos o prorrogas estipulados en el contrato fueran superiores a las fechas de extinción, el contrato durará hasta que se cumpla el plazo fijado y se extinguirá en ese momento.
Arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985 que estipularon el régimen de la LAU de 1994.
Como hemos dicho antes, entre 1985 y 1995 se pudieron suscribir contratos en los que, voluntariamente, se adoptaba el régimen anterior, bien por costumbre o bien por desconocimiento.
Para estos casos, el Tribunal Supremo entiende que, si es persona física, el contrato se extingue a los 30 años de la fecha de la firma y, en caso de ser persona jurídica, se debe aplicar la Disposición Transitoria 3ª de la LAU de 1994.