En un contexto en el que el mercado inmobiliario apenas inicia una tímida recuperación, encontrar mecanismos que faciliten las operaciones se ha convertido en una necesidad. En esta ocasión vamos a hablar de las opciones que estructuran pagos aplazados, entre las que destaca, sin duda, el arrendamiento con opción a compra.
Esta figura jurídica, muy habitual en otros países y cada vez más demandada en España, presenta varias complicaciones a los tradicionales contratos de alquiler y tampoco es exactamente una compraventa. Los dos o tres elementos específicos del llamado “alquiler con opción a compra”, dependiendo de cómo queden configurados en el contrato, pueden tener un gran impacto en el bolsillo de los implicados (estamos hablando de, al menos, varios miles de euros). Lo analizamos a continuación.
En primer lugar, hay que señalar que no es lo mismo una compraventa con pago aplazado que un arrendamiento con opción a compra. En el primer caso, estamos ante una compraventa ordinaria donde la diferencia esencial va a ser el momento de abonar el precio pactado. En el caso del arrendamiento con opción a compra estamos ante una figura jurídica más compleja, que une dos contratos distintos, regulados por normativas distintas. Lo explicamos:
El arrendamiento con opción a compra une, por una parta, el contrato de arrendamiento regulado en la ley de Arrendamientos Urbanos (reformada en 2013) y el contrato de opción a compra, un negocio atípico que ni siquiera se encuentra regulado, de forma expresa, en nuestro Código Civil.
En este caso, no podemos hablar de comprador o vendedor, ya que no existe una compraventa propiamente dicha, y donde lo único que se genera es una expectativa. Mientras que no se ejerza la opción a compra, debemos atenernos a lo estipulado en el contrato de arrendamiento y sólo podemos hablar de arrendador y arrendatario, si bien uno es concedente (de la opción) y el otro optante.
En tanto que (insistimos) no estamos ante un negocio de compraventa, tampoco se transmite ahora la propiedad del inmueble, ya que para ello es necesario que el arrendatario que opta a la opción de compra ejerza el derecho y la haga efectiva. Mientras que no se haga efectiva la opción, el arrendador sigue siendo el propietario de la vivienda y último responsable de la misma a todos los efectos, también frente al propio inquilino, al que debe el mantenimiento del inmueble, y frente a terceros, en caso de derivarse cualquier tipo de responsabilidad.
El inquilino, por su parte, en tanto que todavía es arrendatario, tiene sus derechos limitados y no puede disponer de la vivienda a su antojo, debiendo limitar sus actos de disposición (por ejemplo, realizar obras o acomodar la casa a su gusto) a lo expresamente autorizado por el arrendador.
La existencia de una opción a compra, por su parte, no impide que si el arrendatario incumple sus obligaciones, pueda el arrendador-concedente promover la resolución del contrato e incoar el desahucio, lo que supondría también la perdida de la opción a compra.
Hasta aquí hemos venido repasando lo que, en la práctica, es un arrendamiento de vivienda estandarizado, por ello, llega el momento de preguntarse: ¿Cómo influye la opción a compra en este tipo de arrendamiento?
Pues bien, si en el momento de la firma del contrato no estamos suscribiendo una compraventa, si tiene este acto la posibilidad de llegarse a convertir en una, sin que se requiera más acción que la ejecución, por parte del arrendatario-optante, de las condiciones pactadas en un inicio. En este sentido, la regulación de la opción a compra ofrece varias posibilidades, que hay que dejar establecidas desde un principio y que vincularán a las dos partes desde ese momento.
En primer lugar, hay que establecer un periodo en el que se pueda ejecutar la opción a compra. Lo habitual es vincular el plazo a la duración del arrendamiento y que, durante ese tiempo, el arrendatario-optante pueda ejercer la opción en cualquier momento. Esta opción, por muy común que sea, no es obligatoria y se puede establecer un periodo alternativo o abrir un plazo (unos meses en concreto, por ejemplo), durante el que se pueda ejercer la mencionada opción.
En segundo lugar, y operando como garantía para el futuro vendedor (todavía arrendador), se suele establecer una prima o pago inicial, de en torno a un 10% del valor de la casa, que se abona bien en un primer momento o bien mediante pagos periódicos. Estas primas sirven como garantía para el propietario de que existe un verdadero interés por parte del futuro comprador (todavía arrendatario) en hacer efectiva la opción de compra. En caso de no ejecutarse la opción en el plazo acordado, el arrendatario pierde las cantidades entregadas en este concepto.
En tercer lugar, el precio del arrendamiento se puede configurar de varias maneras. Las cantidades entregadas en concepto de alquiler pueden computarse, para el caso de que se ejecutara posteriormente la opción de compra, como cantidades descontables al precio final. Estas cantidades pueden configurarse también como concepto independiente, sin que supongan descuento alguno. Por último, puede establecerse un sistema mixto en el que, por ejemplo, se descuente un 50% de las cuotas de alquiler al precio final de la vivienda. En caso de que no se ejecute la opción a compra, obviamente, todas las cantidades computarán como cuotas de alquiler, en tanto que no es posible realizar un descuento en una compra que no se ha efectuado. Dejar este extremo meridianamente claro desde un primer momento puede suponer una diferencia importantísima para nuestro bolsillo, por lo que es conveniente prestar especial atención en el momento de la firma.
Por último, los datos de la vivienda tienen que estar perfectamente relacionados, debiéndose efectuar una perfecta identificación del objeto (la vivienda), del estado en que se adquiere, y de la situación de cargas.
Ahora sólo queda fijar el precio, que debe estar determinado desde un principio o, en el caso de que estemos ante una opción de compra muy dilatada en el tiempo y queramos introducir factores de actualización, cualquier variación en el precio debe ser determinable sin necesidad de añadir nuevos elementos al contrato.
Y hasta aquí nuestra breve explicación sobre la regulación básica del arrendamiento con opción a compra. Recuerda que estamos ante una figura jurídica compleja (y atípica) que necesita un cuidado especial a la hora de formalizarse y que siempre puede deparar sorpresas. Si tienes alguna duda al respecto, no dudes en consultarnos. Y para terminar, un extra: aquí va una muestra de varias cláusulas que recomendamos introducir en este tipo de contratos (recuerda que hay muchas más posibilidades):
a.- El propietario tiene obligación de mantener el contrato y no alquilar, ceder o vender el piso a terceros durante el tiempo de vigencia del mismo.
b.- El arrendatario tiene la exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido para ejercer su derecho a la opción.
c.- El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros.