Desde los años del “boom” urbanístico, la inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad es una práctica habitual y se produce inmediatamente después de producirse la compra. Sin embargo, hace no tantos años, llegó a ser práctica habitual realizar la transmisión del inmueble con el único apoyo de un contrato privado, un documento que no tiene acceso al Registro de la Propiedad. Ahora bien, queremos registrar una propiedad adquirida tras un contrato privado (o incluso cuando el acuerdo es de palabra), es posible que tengamos problemas, ya sea porque se haya visto interrumpida la cadena de transmisión, el llamado tracto sucesivo, o porque el propietario de hecho no coincida con el propietario de derecho, inscrito en el Registro de la Propiedad. Para inscribir estos inmuebles hay que recurrir al expediente de notoriedad o al expediente de dominio, ambos regulados por la Ley Hipotecaria.

Justificar la propiedad de un inmueble si no se tiene escritura pública de la misma (una práctica absolutamente recomendable) puede ser complicado, especialmente en casos donde el contrato privado no reúne unos requisitos mínimos o cuando existe oposición (o más pretendientes) a que inscribamos la vivienda. De cualquier manera, la ley posibilita que no sea necesario justificar ante el Registrador de la Propiedad toda la cadena de transmisiones, siempre y cuando se pueda justificar al menos la titularidad del actual poseedor.

El caso más habitual en el que es necesario acudir el expediente de dominio cuando se produce la transmisión de la propiedad dentro de la propia familia, o con amistades muy próximas. En estos casos, la relación de confianza hace que no se realice la inscripción de la propiedad en el Registro, incluso que los propios contratos no existan y que las formalidades se reduzcan a un acuerdo de palabra.

Para este tipo de situaciones, el derecho hipotecario pone a nuestra disposición el expediente de dominio, bien para la inmatriculación de fincas que no han sido registradas a favor de ninguna persona, bien para reanudar el tracto sucesivo cuando ha sido interrumpido.

Estamos ante un procedimiento judicial similar a la jurisdicción voluntaria que busca acreditar, de la forma más completa posible, la adquisición del dominio a efectos de dotar de un título “inmatriculador”. Es decir, que sirva para proceder al Registro de la Propiedad.

El procedimiento que se sigue en el expediente de dominio viene regulado, principalmente, en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, si bien encontramos referencias al mismo en el artículo 272 y siguientes y en el propio reglamento.

El expediente se inicia mediante escrito presentado por los interesados ante el juez competente que lo será, por criterios de territorio, el de Primera Instancia del partido judicial en el que se encuentre sita la propiedad en cuestión, o al menos su parte principal.

El escrito deberá acompañar:

a.- La descripción del inmueble en cuestión, incluyendo los derechos reales constituidos sobre el mismo.

b.- La mención del título de propiedad o la manifestación de ausencia del mismo, con la reseña de la fecha y la causa de adquisición del bien.

c.- La mención de la persona de la que procede el título de propiedad y el domicilio, en el caso de que fuera conocido.

d.- Toda la carga probatoria que pueda aportarse y que sirva para acreditar la adquisición, con la inclusión de aquellos testigos que puedan proporcionar la información necesaria.

e.- La relación de los dueños de las fincas aledañas y de aquellos titulares de derechos reales que pudieran verse afectados, así como los inquilinos o poseedores de hecho, si existen.

f.- Certificación que acredite el estado actual de la finca en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, que expresará: La falta de inscripción, la descripción actual y la última inscripción del dominio.

Es muy importante, una vez incoado el procedimiento, solicitar la anotación preventiva en el Registro, lo que evitará que se inscriban derechos de terceros en tanto que dura el procedimiento.

Si se admite nuestro escrito, el juez dará traslado al Ministerio Fiscal y citará al transmitente del derecho, al que figure como último propietario o tenga catastrada la finca, a los poseedores de derechos reales y, para el caso de exceso de cabida, a los titulares de fincas colindantes. También citará al poseedor de hecho de la finca, para el caso de que esta sea rústica y a los inquilinos (incluso al portero) en el caso de que sea urbana y a los cotitulares, si se pretende inscribir cuotas indivisas o participaciones de una misma finca.

Podrán comparecer también aquellas personas a las que perjudique (o pueda hacerlo) el expediente de dominio, por lo que se publicará por los medios adecuados el inicio del procedimiento (tablón del juzgado, del Ayuntamiento, etc.)

El proceso continua con la proposición de prueba, la práctica de las que sean admitidas y la escucha tanto del Ministerio Fiscal como de aquellos que hubieran acudido al expediente.

Con todo, el juez resolverá mediante auto declarando justificada o no la petición inicial. En caso de que este auto conceda la petición y no sea recurrido o, en caso de serlo, siendo desestimado el recurso, dicho auto es título suficiente para acudir al Registro de la Propiedad y proceder con la inscripción del inmueble.

Existen, sin embargo, varias particularidades. La principal es que la resolución del expediente no produce efectos de cosa juzgada y es posible entablar juicio declarativo ordinario por el tercero que se considere perjudicado.

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