El Consejo de Ministros ha aprobado un nuevo decreto ley en materia de vivienda y alquiler; las nuevas medidas beneficiarán a los inquilinos.
Desde hace unos días, todos los contratos de alquiler que se firmen en España deberán asumir los cambios establecidos por la nueva reforma. Las modificaciones respecto a la legislación actual afectan, principalmente, a la durabilidad de los contratos, el límite a la hora de actualizar las rentas durante los años de vigencia del mismo, así como los plazos de preaviso en caso de que tanto arrendatario como arrendador quieran anular el contrato.
Medidas sobre el nuevo decreto de alquiler:
- Ampliación de la prórroga obligatoria.
La nueva reforma aumenta el plazo de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años, siempre y cuando el propietario sea una persona física. Si éste es una persona jurídica, la duración de los alquileres se eleva a siete años.
Además, la prórroga tácita incrementa de uno a tres años en ambos casos, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no seguir con el alquiler.
La diferencia respecto al anterior decreto es que si, durante esos 5 años de prórroga obligatoria, el propietario quiere recuperar su casa, sólo puede hacerlo si así estaba establecido en el contrato del alquiler en el momento de la firma.
- Mayor preaviso para romper el contrato
El plazo para notificar que una de las dos partes pueda romper el contrato de alquiler se amplía. El inquilino deberá avisar al arrendador si desea finalizar el alquiler con dos meses de antelación, mientras que el propietario deberá informar al inquilino cuatro meses antes.
- Se limitan los avales a dos meses
El inquilino deberá pagar la «fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas». Además, a la hora de firmar el contrato, el propietario podrá requerir avales o garantías al arrendatario por un máximo de dos mensualidades.
Así que el arrendatario necesitaría disponer de la cantidad correspondiente a cuatro meses de alquiler (mes corriente, fianza y dos meses como máximo de aval complementario). A esto también podrían sumarse los gastos de inmobiliaria.
- El alquiler no podrá subir más que el IPC
Todos los contratos firmados a partir de la nueva reforma estarán sujetos al Índice de Precios de Consumo (IPC) —que mide la evolución de los precios de los productos y servicios que consumen los españoles— para su actualización anual. Es decir, ningún propietario podrá subir el alquiler más del IPC al inquilino durante los cinco años de validez del contrato. Deberá esperar a la renovación para incrementar el precio.
- Si un tercero compra la casa, tendrá que respetar el contrato.
Si una persona compra una vivienda que está en alquiler, el nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler y las condiciones actuales, esté o no inscrito en el registro de la propiedad.
El objetivo de esta medida es evitar posibles prácticas de fondos de inversión que adquieren viviendas arrendadas y deciden no asumir los plazos y condiciones de los contratos vigentes.
Además, teniendo en cuenta el derecho de tanteo y retracto, cuando un propietario vende un piso que tiene alquilado, el inquilino tiene derecho preferente para comprar esa vivienda si iguala la oferta del potencial comprador.
- Si muere el inquilino, los familiares pueden seguir con el alquiler
En los casos en los que el arrendatario fallece, los familiares podrán permanecer en la vivienda en alquiler en los casos de vulnerabilidad social, es decir, en los hogares en los que existan personas con discapacidad, menores, o personas mayores de 65 años.
- Los gastos inmobiliarios
Normalmente, y aunque no estuviera establecido por la ley, el inquilino era la persona que pagaba los gastos inmobiliarios y de formalización del contrato si el piso se había encontrado a través de una agencia.
El nuevo decreto diferencia en este punto según el arrendador sea una persona física o jurídica. Si es una persona física, los gastos se le pueden seguir exigiendo al inquilino. Pero si el piso es propiedad de una empresa, esta deberá hacerse siempre cargo de los gastos de inmobiliaria sin excepción.
- Se crea un índice de referencia del precio del alquiler
El decreto fija un plazo de ocho meses para desarrollar un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler para un mayor conocimiento del mercado.
Con datos de la Agencia Tributaria, el catastro, el registro de la propiedad, el registro de fianzas y otras fuentes se ofrecerá anualmente los valores medios de renta mensual en euros por metro cuadrado de vivienda por barrios, municipios, provincias, comunidades autónomas. Las comunidades autónomas podrán establecer sus propios índices de de referencia a efectos de diseñar sus políticas y programas públicos de vivienda.
- Se limitan los alquileres turísticos
Las comunidades de vecinos podrán condicionar o limitar los pisos turísticos con el voto favorable de tres quintas partes de los vecinos, frente a la unanimidad que se requería hasta ahora. Podrán acordar que este tipo de pisos hagan una contribución mayor a los gastos generales, hasta un 20% más.
- Se elimina la obligación de pagar el impuesto AJD
Los inquilinos no tendrán que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando se firme un contrato de alquiler.
- Si no paga, ¿le pueden desahuciar?
Cuando un inquilino no paga el alquiler, el propietario puede recurrir al juzgado exactamente igual que antes para solicitar el desahucio. Sin embargo, el nuevo decreto modifica el procedimiento a seguir: el juzgado estará obligado a pedir un informe de vulnerabilidad del inquilino a los servicios sociales. Si estos determinan que se da esa situación, el procedimiento se paraliza un mes para buscar al inquilino un sitio donde vivir. Cuando el propietario es una persona jurídica, la paralización es de hasta tres meses.
Además, desde ahora los jueces deberán señalar con día y hora exactos la fecha en que se producirá el lanzamiento, tal y como exigían las plataformas antidesahucios.
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